Trả lời của PGĐ Sở Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Quang Cường
 

1. Về thời hạn thuê đất: Tại Điều 126 Luật Đất đai quy định

- Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

2. Quyền kéo dài thời hạn thuê đất: tại Khoản 3, Điều 126 luật đất đai quy định:

- Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

3. Miễn giảm tiền thuê đất và dự đoán tiền thuê đất sau thời gian miễn, giảm:

Nhà nước cho thuê đất gồm 02 trường hợp: Thuê đất trả tiền hàng năm và trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, với mỗi trường hợp thì có cách tính khác nhau theo hướng dẫn cách tính tiền thuê đất.

a) Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
 Theo khoản 1 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thì tiền thuê đất mà người thuê phải trả được tính theo công thức sau:

Tiền thuê đất phải nộp = (Diện tích phải nộp tiền thuê)   x   (Đơn giá thuê đất)

Trong đó, đơn giá thuê đất được xác định theo từng trường hợp cụ thể:

Trường hợp 1 - Không qua đấu giá

Đơn giá thuê đất hàng năm = 1% x Giá đất tính thu tiền thuê đất.

+ Giá đất để tính thu tiền thuê đất là giá đất cụ thể.

Lưu ý: Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất có thể dao động từ 0,5 - 3,0 % tùy vào từng khu vực, từng loại đất cho thuê và điều kiện thực tế của địa phương theo quyết định của UBND cấp tỉnh.

Trường hợp 2 - Thuê đất thông qua đấu giá

Theo khoản 3 Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Điều 3 Nghị định 135/2016/NĐ-CP) giá thuê đất trong trường hợp thuế đất thông qua đấu giá được tính như sau:

- Đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm.

- Đơn giá trúng đấu giá được ổn định 10 năm, hết thời gian ổn định thực hiện điều chỉnh nhưng mức điều chỉnh không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của kỳ ổn định liền kề trước đó.

Trường hợp 3 - Thuê đất xây dựng công trình ngầm

- Nhà nước cho thuê để xây dựng công trình ngầm nhưng không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất.

- Đơn giá thuê đất không quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt với hình thức thuê đất trả tiền, thuê đất hàng năm có cùng mục đích sử dụng. Đơn giá thuê đất này ổn định trong 05 năm.

Trường hợp 4 - Thuê đất có mặt nước

Đơn giá thuê đất có mặt nước được xác định theo 02 phần:

- Đối với phần diện tích đất không có mặt nước: Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được xác định như trường hợp 1 - Không qua đấu giá cho thuê đất nêu ở phần trên.

- Đối với phần diện tích đất có mặt nước: Đơn giá thuê đất hàng năm không thấp hơn 50% đơn giá thuê đất hàng năm của loại đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử dụng. 

b) Thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
 Theo điểm b khoản 2 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thuê đất trả tiền một lần trong cả thời gian thuê được xác định theo 02 trường hợp:

*.  Trường hợp 1: Thuê đất không mặt nước

Tiền thuê đất phải nộp =  (Diện tích phải nộp tiền thuê)   x    (Đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê)
             Trong đó,

          1 - Không thông qua đấu giá

Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê là giá đất cụ thể được xác định theo từng loại đất.

2 - Thuê đất thông qua đấu giá

Đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất.

3 - Đất xây dựng công trình ngầm

Đơn giá thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê không quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có cùng mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất.
         *)  Trường hợp 2: Thuê đất có mặt nước

Tiền thuê đất phải nộp = (Diện tích phải nộp tiền thuê) x (Đơn giá thuê đất có mặt nước thu một lần cho cả thời gian thuê)
           - Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thấp hơn 50% đơn giá thuê đất hàng năm của loại đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử dụng.

- Mức thu do UBND cấp tỉnh quyết định sau khi Sở Tài chính phối hợp với các cơ quan có liên quan xây dựng và trình lên.

Như vậy, giá thuê đất có mặt nước thu một lần cho cả thời gian thuê thì do UBND từng tỉnh quy định.

c) Số tiền thực nộp phải nộp sau khi được miễn giảm tiền thuê đất:

Tại Điều 4 của Nghị định 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ quy định:

Số tiền sử dụng đất phải nộp = (Giá tính tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất) x (Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất) – (Tiền sử dụng đất được giảm tại Điều 19 Nghi định 46 ngày 15/5/2014) – ( Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có)).

4. Giải quyết tài sản trên đất khi có quyết định thu hồi đất: Tại Nghi định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của chính phủ quy định:

“Điều 15b. Thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư

Việc thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và khoản 1 Điều 65 của Luật đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê thì xử lý thu hồi đất như sau:

a) Chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư;

b) Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật.

Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai.

2. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì xử lý thu hồi đất theo quy định sau đây:

a) Chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư;

b) Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật.

Nhà nước thu hồi đất của người bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho người mua tài sản thuê;

c) Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không thực hiện được việc bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai.”